تنظیم قرارداد اجاره
اجاره نامه ملک قراردادی است که برابر آن،اجاره کننده منافع ملک موضوع اجاره را برای مدتی معین به مالکیت خود در می آورد.
مدت اجاره
در اجاره ملک،مدت زمان اجاره باید معین باشد.معمولا این مدت یک سال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی آغاز میشود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرار داد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، ابتدای آن از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
قانون میگوید مستاجر باید درزمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل، از موجر رسید دریافت کند.
برخی از مستاجران از ملک مورد اجاره سوء استفاده می کنند. مثلا با آنکه ملک مورد اجاره کاربری مسکونی دارد،از آن استفاده اداری یا تجاری می کنند.در چنین مواردی قانون به مالک حق فسخ اجاره را داده است.
به محض پایان زمان قرارداد ، مستاجر باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره بهایی معادل اجاره بهای مکانی شبیه به آن بپردازد.البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن در نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون ،تخلیه و تحویل مورد اجاره نیز منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد اجاره
تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید در دفاتر ثبت اسناد رسمی و یا در دفاتر مشاورین املاک معتبر صورت گیرد.
باید توجه داشت که برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره را امضاء کنند.همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم های چاپی معتبر انجام شود.
میزان اجاره بها
در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد ،میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده است.اما اگر اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد،اجاره بها به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود،با رعایت مقررات قانونی از طرف دادگاه،میزان اجاره بها به نرخ عادلانه روز تعیین میشود .
موجر و مستاجر می توانند به استناد افزایش یا کاهش هزینه زندگی ،نسبت به میزان اجاره بها از دادگاه درخواست تجدید نظر داشته باشند .به شرط اینکه مدت زمان اجاره تمام شده باشد و سه سالِ تمام از تاریخ استفادۀ مستاجر از ملک یا همین مدت ،از تاریخ مقرر در حکم قطعی صادر شده برای تعیین یا تعدیل اجاره بها گذشته باشد . دادگاه، با توجه به نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادلانۀ روز تعدیل خواهد کرد و حکمش در این مورد قطعی است.
موجر می تواند ضمن دادخواست تعدیل ، مابه التفاوت اجاره بها را نیز مطالبه کند.در این صورت ، دادگاه ضمن صدور حکمی راجع به تعدیل ، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت ( از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم)محکوم می کند . دایرۀ اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار ۱۲ درصد در سال احتساب کند و آن را از مستأجر وصول ، و به موجر بپردازد . مستأجر نیز می تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها، مابه التفاوت پرداخت شده و نیز خسارت تأخیر تأدیه را به شرح فوق درخواست کند.
در حقوق مدنی ایران،اگر طرفین مدت زمان اجاره را ذکر نکنند و پرداخت اجاره بها (از قرار روز، ماه یا سال) را هم تعیین نکنند ، عقد اجاره باطل است.البته اگر عقد اجاره ای منعقد کرده باشند که مدت آن تعیین نشده باشد اما پرداخت اجاره بها (از قرار روز ، ماه یا سال )تعیین شده باشد،مطابق قانون مدنی ، عقد اجاره برای آن مدتی که برای پرداخت اجاره بها تعیین شده ، معتبر است.
منبع: سایت مباشر
